« Diviser pour mieux rentabiliser. »

Telle pourrait être la devise des marchands de biens et des investisseurs avisés !


Mais comment réussir sa transformation de maison individuelle en plusieurs appartements distincts ? Quels travaux prévoir et comment s’organiser d’un point de vue administratif pour créer un immeuble de rapport ?
Concepteur de cuisines et d’intérieurs pour l’habitat et la mise en location, Raison Home vous guide dans votre investissement immobilier et vos travaux. 

Pourquoi transformer un pavillon en petit immeuble de rapport ?

Transformer sa maison en immeuble de rapport demande un investissement conséquent (comptez pas moins de 70 000€ pour un « petit » projet), mais rapporte souvent gros. Plus la surface à louer est réduite, plus le prix au m² augmente. Mathématiquement, il est donc plus rentable de louer 2 ou 3 studios ou petits appartements plutôt qu’une maison de famille. 


De plus, en immeuble de rapport, la gestion locative est simplifiée. Il n’y a pas de règlement de copropriété ni d’AG. Enfin, le risque d’impayé est réparti entre les différents locataires. 


Après d’importants travaux de rénovation, le rendement locatif est donc très appréciable, de même que la plus-value en cas de revente immobilière.

Avant tous travaux...

Dès les prémices de votre projet, contactez votre mairie et consultez le PLU (Plan local d’urbanisme) pour connaître les dispositions de votre commune et savoir ce que vous pouvez envisager comme travaux.

 

Certains PLU exigent, par exemple, de prévoir un parking par lot ou interdisent de transformer une cave ou un garage en surface habitable. Mieux vaut être prévenu en amont !

 

Les prérequis d'un appartement en location

Créer des appartements à louer à partir d’une maison requiert de respecter de nombreuses réglementations.
Pour être placé sur le marché locatif, un appartement doit impérativement :

  • Avoir une sonnette, une boîte aux lettres et une porte d’entrée sécurisée par logement
  • Disposer de compteurs (gaz, eau, électricité) distincts des autres lots, avec la possibilité de couper l’eau ou le disjoncteur individuel en cas de problème
  • Mesurer une surface au sol minimum de 14m² par appartement
  • Disposer d’un réseau d’eaux sanitaires en propre, c’est-à-dire avec wc, salle de bains et cuisine ou kitchenette à l’intérieur du logement
    • Être équipé d’un système de chauffage individuel ou collectif
    • Avoir au moins une fenêtre par lot, même en souplex
    • Prévoir 3 prises électriques au minimum par chambre

Ce que coûte une transformation de maison en immeuble de rapport 

Un budget travaux réaliste pour une maison d’un étage et 3 chambres transformée en studios indépendants est de 100 000€ tout inclus.


Cet investissement cumule différents coûts : 

1. Les travaux incontournables 

Transformer une maison en lots distincts entraîne donc des travaux d’électricité, de plomberie, mais également de menuiserie et d’isolation acoustique, pour éviter que les nouvelles cloisons ne laissent tout entendre du voisin d’à côté. 


Nous ne pouvons que vous conseiller de profiter de la mise aux normes de l’électricité pour installer une ligne téléphonique, fibre ou ADSL par logement. Ce n’est pas obligatoire, mais même en studette étudiante, avoir accès à internet est un prérequis qui participe au confort de vie.

2. L’ITE (isolation thermique extérieure) pour améliorer son DPE avant 2025

L’interdiction de mise en location des passoires thermiques (appartements et maisons avec un DPE E, F ou G) entrera en vigueur ces prochaines années. D’ici là, vous pouvez profiter de nombreuses subventions pour effectuer une rénovation thermique à prix réduit. Si vous prévoyez, par exemple, de modifier votre façade extérieure pour ajouter de nouvelles portes d’entrée, vous pourrez bénéficier d’aides de l’État en profitant de ces travaux pour refaire l’isolation extérieure ou rectifier des ponts thermiques.  

3. La conception des plans d'architecte

Les architectes peuvent également être maîtres d’œuvre, c’est-à-dire assurer le suivi du chantier pour garantir sa bonne exécution. Cette prestation vous donne droit à la garantie décennale, qui indemnisera votre responsabilité jusqu’à 10 ans après la fin de la construction en cas de sinistre.

L'aménagement de la location meublée

Nos concepteurs de cuisine, salle de bains, dressings et pièces à vivre sauront vous aider à tirer parti de chaque mètre carré pour valoriser vos biens aux yeux des futurs locataires. Choix de matériaux durables, équipements résistants au passage du temps et aux chocs, solutions de rangement astucieuses… Nous mettrons tout en œuvre pour faire fructifier votre investissement locatif et mettre en valeur votre demeure sur le long terme.

Comment aménager les parties communes ?

Tout le monde apprécie de pouvoir prendre l’air à l’extérieur, faire un barbecue ou entretenir un petit coin de potager.


Quitte à transformer votre pavillon en petit immeuble à louer, pourquoi ne pas en profiter pour définir des parties privatives (chacune rattachée à son appartement) et des parties communes agréables à vivre ?


Créer des espaces mutualisés est quasiment indispensable lorsque les portes des appartements donnent sur le jardin ou le couloir. Vous pouvez profiter de ces ouvertures sur les communs pour créer une buanderie, poser un garage à vélos et aménager un local poubelle. Vous pouvez également garder une petite pièce avec aspirateur, serpillère, boîte à outils et tondeuse pour la personne chargée de l’entretien des parties communes.